Πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες που έχουν στην κυριότητά τους αγροτεμάχια, δηλαδή γεωτεμάχια που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμού. Για δεκαετίες, ο βασικός κανόνας που ήταν ευρέως γνωστός στην Ελλάδα ήταν ότι ο ιδιοκτήτης γης σε εκτός σχεδίου περιοχή μπορούσε να οικοδομήσει σ’ αυτήν, εφόσον το γήπεδο είχε ελάχιστη επιφάνεια 4.000 τετραγωνικών μέτρων, δηλαδή τέσσερα στρέμματα. Με βάση αυτή την πεποίθηση πραγματοποιήθηκαν χιλιάδες αγοραπωλησίες όλα αυτά τα χρόνια. Οι αγοραστές τέτοιων αγροτεμαχίων θεωρούσαν γενικώς ότι μπορούσαν να ανεγείρουν μία διώροφη κατοικία περίπου 120–180 τετραγωνικών μέτρων, αναλόγως των ημιυπαιθρίων χώρων, των υπογείων κλπ. Οι αξίες των ακινήτων στις περιοχές αυτές διαμορφώνονταν αναλόγως, δηλαδή για τον υπολογισμό της αξίας του αγροτεμαχίου λαμβάνονταν υπόψιν ότι ο ιδιοκτήτης του μπορεί να χτίσει ένα μέσο σπίτι. Αντιθέτως, γη στην οποία δεν επιτρέπεται η δόμηση συνήθως χάνει περίπου το 70–80% της αξίας της, για προφανείς λόγους.
Ωστόσο, κατά τα τελευταία τρία χρόνια, το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) εξέδωσε σειρά αποφάσεων που εισάγουν πρόσθετες προϋποθέσεις για την οικοδόμηση εκτός σχεδίου. Ως αποτέλεσμα, χιλιάδες ιδιοκτήτες που αγόρασαν αυτά τα ακίνητα πριν από χρόνια πιστεύοντας ότι ήταν οικοδομήσιμα, ενδέχεται τώρα να διαπιστώσουν ότι δεν είναι, ακόμη και αν υπερβαίνουν το όριο των 4.000 τ.μ. Η πρόσφατη αυτή νομολογία έχει συνεπώς δημιουργήσει σημαντική αβεβαιότητα για το αν ένα αγροτεμάχιο μπορεί να χτισθεί ή όχι.
Μία από τις νέες προϋποθέσεις που έθεσε το ΣτΕ είναι ότι το αγροτεμάχιο πρέπει να έχει πρόσωπο σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Το πρόβλημα, όμως, είναι ότι στην Ελλάδα συχνά δεν είναι σαφές εάν ένας συγκεκριμένος δρόμος θεωρείται κοινόχρηστος. Σε πολλές περιοχές οι δρόμοι δεν έχουν χαρακτηριστεί επισήμως ως δημόσιοι ή το νομικό καθεστώς τους παραμένει ασαφές. Κατά συνέπεια, δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες αγόρασαν γη σε εκτός σχεδίου περιοχές έχοντας λάβει διαβεβαιώσεις από δικηγόρους, συμβολαιογράφους και πολιτικούς μηχανικούς ή τοπογράφους ότι τα ακίνητα ήταν οικοδομήσιμα. Οι επαγγελματίες αυτοί δεν έκαναν λάθος· αντιθέτως, συμβούλευαν τους πελάτες τους βάσει των νόμων και των πολεοδομικών κανονισμών που ίσχυαν επί δεκαετίες. Πράγματι, οι σχετικοί κανονισμοί χρονολογούνται τουλάχιστον από τη δεκαετία του 1920, όταν η βασική προϋπόθεση για την έκδοση οικοδομικής αδείας ήταν η ελάχιστη επιφάνεια των τεσσάρων στρεμμάτων, μαζί με ορισμένες αποστάσεις από τα όρια του ακινήτου.
Οι πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ έχουν καταστήσει τα κριτήρια οικοδομησιμότητας πιο αυστηρά, αφού πλέον τα 4.000 τ.μ. μπορεί να μην αρκούν για να μπορείς να χτίσεις. Μία ακόμη προϋπόθεση φαίνεται πλέον να είναι η ύπαρξη ελάχιστου προσώπου 25 μέτρων σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Την ίδια στιγμή, η κυβέρνηση δεν έχει ακόμη δημιουργήσει ένα σαφές νομοθετικό καθεστώς, αφήνοντας αναπάντητα ερωτήματα σχετικά με το αν και υπό ποίες προϋποθέσεις μπορεί να χτίζονται τα εκτός σχεδίου τεμάχια.
Λόγω αυτής της αβεβαιότητας, μία λύση που προτείνεται για τους υποψηφίους αγοραστές αγροτεμαχίων είναι να ζητούν από τον πωλητή την έκδοση επίσημου εγγράφου από την αρμόδια πολεοδομία, το οποίο να καθορίζει τους ισχύοντες όρους δόμησης για το συγκεκριμένο αγροτεμάχιο που σκέφτονται να αγοράσουν. Το έγγραφο αυτό, γνωστό ως Βεβαίωση Όρων Δόμησης, μπορεί να προσφέρει μεγαλύτερη νομική ασφάλεια στον αγοραστή πριν προχωρήσει στην αγορά του αγροτεμαχίου.
photo Apichati, https://pixabay.com
